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现场取号排队的购房者
" 有客户半夜就来排队了。"
这两天,位于朝阳区东四环十里堡的晨光家园成为北京楼市顶流,带看该小区的 360 套现房,成了附近片区几乎所有品牌中介、各类渠道的 " 头号任务 "。
7 月 19 日上午,《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者)在晨光家园现场看到,小区外早早就排起了长队,临时接待中心(即售楼处)也需排号才能进入谈价,电梯间、样板房甚至通道里都挤满了看房者。小区外的路边也围满了各家中介,有人路过便会问一句 " 看房吗 "。
短短几分钟,每经记者就已被 3 位人士半道 " 拦截 ",表示希望带看。
" 其实已经预热了一段时间,但一直没有确切消息,我们也是前天(7 月 17 日)晚上突然接到通知,说第二天(7 月 18 日)房子要开卖,可以组织带看。" 现场中介人士向每经记者表示," 产权人是朝阳区国资委,这次卖的房子主要是晨光家园 C 区中的两栋楼,没有使用痕迹 "。
中介张鹏飞(化名)这两天一直在为晨光家园的业务忙碌。
7 月 18 日晚 9 时许,每经记者在晨光家园门口见到他的时候,他刚接待完当日最后一名客户,略显疲惫。与每经记者差不多同一时间赶来的一家三口和附近一位居民,也开始询问起他手里的户型图和小区具体情况。" 今天下班了,已经忙了一整天,要看房的话明天再来。"
" 如果确认看房,我早点去帮你排队。" 当日晚上 10 时左右,张鹏飞向每经记者发来确认信息。
7 月 19 日,从地铁十里堡站出来,每经记者随着两组看房者一起前往晨光家园,原本就不宽敞的道路两侧几乎站满了身着不同制服的各家中介,擦肩而过的路人里,时不时还能听见几句诸如 " 这个价格合适 "" 户型还可以 " 之类的对话。
售楼处外等待的客户和中介
根据张鹏飞提供的信息,晨光家园小区建筑面积约 15.7 万平方米,绿地率 35%,容积率 2.24,车位配比 1:1,共 5 栋楼,此次销售的是 201 和 204 栋共计 360 套毛坯房源,主力产品为建筑面积约 93~158 平方米的两居至三居。
从地理位置来看,晨光家园距北京东四环直线距离仅约 1.5 公里,周边地铁、公交环绕,且教育、医疗、商业等资源配套相对完善。
据贝壳找房信息,晨光家园项目开发商为北京住总置业有限公司,交易权属为商品房和定向安置房,建成于 2012 年。
每经记者在现场注意到,小区里一直人来人往,中介们忙忙碌碌,带看、讲解、打电话、取号、等待客户。炎热的天气没有挡住大家的看房热情,上楼看房需要排队等电梯,出电梯需要侧身以免相撞,每个样板间都有多组参观者,不少人都开着视频与对方沟通户型、设施等具体信息。
购房者在看毛坯样板间
每个客户都需要在临时设置的工作区登记确认信息,然后去售楼处取号等待谈价,现场工作人员抱着一沓号码贴纸,会发给再次确认过信息的客户,另有人负责大声叫号。
每经记者拿到的号码是 300 多号,但当时只叫到了 80 多号。现场一位购房者表示,自己早上 8 点就在售楼处排队了,两个多小时了还没有轮到谈价。
此次出售的房源为一房一价。从约 153 平方米户型的样板间情况看,根据张鹏飞介绍,该房源的得房率在 70% 左右,报价约 6 万元 / 平方米,但实际成交会有折扣,总价约 900 万元,最终折合单价约 5.8 万元 / 平方米。低楼层的小户型价格更优惠一些,约 97 平方米的房源总价在 525 万元左右,折合单价约 5.4 万元 / 平方米。
相比之下,根据贝壳找房信息,二手房方面,6 月份,晨光家园 C 区整体挂牌价达 6.5 万元 / 平方米,B 区挂牌价约 6.8 万元 / 平方米,附近的公园 1872 挂牌均价 8.2 万元 / 平方米,华业玫瑰郡挂牌均价约 7.6 万元 / 平方米。新房方面,距晨光家园直线距离 2.2 公里的融创壹号院,销售价格约 13.7 万元 / 平方米。
" 我们这次只负责带看,也不收中介费,看中后需缴纳 10 万元锁房,然后走法拍程序,两个月内可以走完流程拿到不动产权证。" 张鹏飞说。
有资深法拍经理也向每经记者表示,现场签约后去法拍平台底价摘牌就可以,不会有其他人抢。
每经记者梳理发现,以 " 晨光家园 " 为关键词筛选,京东资产交易平台并未将 360 套房源全部公开展示,只显示了 20 套,目前只剩 7 套未拍,其中就包括一套总价约 898 万元的 154 平方米大户型,折合单价约 5.8 万元 / 平方米。
对此,每经记者以购房者身份咨询后也获知,该批次房源并未全部公开展示。
来源:京东资产交易平台
也就是说,这次 360 套房源是线上线下同步销售。
线上方面,具备北京市购房资格的都可以公开参与,不需要交订金,采取 " 一口价 ",一旦有人出价,立即成交,无需竞价。具体优惠措施是线上竞拍成功后,享受 2% 折扣优惠;60 日内完成网签,享受 3% 折扣优惠。以上两项优惠可以叠加。
根据竞买公告,竞价成交后 7 日内,竞买人需持京东资产交易平台出具的成交确认书,至线下售楼处签署房源认购书,支付首付款尾款,商定签约、过户节点,确认按揭或一次性付款方式,并签署房屋买卖合同后,方可办理房屋交割和过户手续。
线下方面,结合数位中介人士和京东资产交易平台工作人员的介绍,缴纳 10 万元并签署认购书后,现场工作人员会依据实际情况指导客户进行下一步的线上参拍操作,指定哪套就买哪套,流程走完就下架。
对于这个操作周期,数位受访人士都表示," 很方便,十几分钟就能搞定 "。
晨光家园小区
客观来说,此次挂牌的房源,价格、区位是一大优势,但项目户型设计相对老旧,加上十余年的空置,房屋内部和楼梯间已经积了较厚的灰尘,窗台有锈迹,电源开关看起来已出现老化,后期装修也是一笔不小的开支。
根据挂牌公告,本批次房源的资产处置方是北京市朝阳区保障性住房发展有限公司。天眼查显示,该公司为朝阳区国资委 100% 控股企业。
发稿前,每经记者再次询问了晨光家园的销售情况,有工作人员表示,房源已所剩不多,建议可以看看其他项目。
若按照本批次成交 300 余套房源、每套 500 万元粗略计算,晨光家园这次可回收货值就已经超过 15 亿元。
北京楼市这样的大批量房源挂牌并非首次。
据《每日经济新闻》此前报道,2023 年 9 月,朝阳区住建委在北京产权交易所挂牌出售 154 套中铁建国际城房源,总价在 633 万~864 万元,面积在 74~90 平方米,平均单价约 8.7 万元 / 平方米。
据前述法拍经理透露,近期又新上架了一批中铁建国际城房源,但数量不及以往。与此同时,位于通州区梨园镇的天地美墅也挂牌了 460 套标的物,将于 8 月 12 日开拍,其中三区总计 393 套在建住宅、商业及地下车库,打包价接近 17 亿元。
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